【住宅バトル】持ち家が得か?賃貸が得か?

テーブルの上に家の模型がある

こんにちは『まっさん』です。
 
あなたは「持ち家派」、それとも「賃貸派」ですか?
 
「持ち家」にするか、「賃貸」で暮らすかって永遠のテーマですね。
以前は。。。といっても戦後の高度経済成長期くらいですが『マイホーム』を持つことが人生のすごろくゲームの『あがり』のような感がありました。
 
実際に、マイホームやマイカーを所有して家族と仲良く暮らすことが『人生の成功』であり、『幸せのかたち』でした。
 
実は、このような持ち家に対する「価値観」はこの時期に植え付けられたようです。事実、「所得倍増計画」などといって国もそのような価値観を支えるための政策をとってきました。
 
それから半世紀以上たったいま、
「マイホームをもつ」 = 「幸せ」
とう価値観は崩れてきているようですね。
 
今回は、「持ち家派」と「賃貸派」どちらが『お得』ということだけではなく、「住宅」に対する新しい価値観から『幸せな住宅ってなんだろう』についてつらつら書いてあります。

 

「持ち家」と「賃貸」はどちらが得なんだろう問題

持ち家派と賃貸派の永遠のテーマに
「持ち家と賃貸ではどっちが得なんだろう」
があります。
 
持ち家派の方の意見で多いのが、
「いくら家賃を払っても結局、自分の物にならない」
「家賃分をローンに当てれば問題なく返済が進む」
「家という資産が手に入る」
とう金銭・財産的な意見から
「理想的なインテリアにできる」
「ペットを飼える」
「『自分の家だ!』っと満足感が得られる」
など精神的な意見も多いようです。
 
一方、賃貸はの方の意見で多いのが、
「近所トラブルがいやならすぐに引っ越せる」
「生活の便利な所に住める」
「通勤距離が近いところに住める」
「修理修繕を気にする必要がない」
など住みやすさを重視する意見が多いですね。
 
住宅の損得の問題を考えるとき大きく2つの事が大切になります。

  • ローンや返済などお金や経済的問題を中心に考える
  • 住みやすさや癒しなど住宅に対する精神的な問題を中心的に考える

実際にはこれらの問題は別々には考えられないんですが。。。
まずは、「お金の問題」から損得を考えていきましょう。
 

持ち家派の方が50年間住み続けた場合の住宅費用

【購入条件】
住宅価格:3,000万円
金利:1%
返済期間:35年
火災保険 15万円/10年
地震保険 1万円/年 (保障:1,000万円)

 上の条件で住宅を購入すると、返済総額は3,550万円(元金利息込み) となります。
火災保険・地震保険の場合家の構造(火災保険はH/T/M構造・地震保険はイ/ロ構造)などにより保険料が異なりますが、平均的な保険料で計算すると50年間で保険料は125万円くらいになるでしょう。
 
さらに「土地建物にかかる税金」があります。固定資産税や都市計画税などは家や土地などにかかる税金で「課税標準」から計算します。家の大きさや構造、土地の面積などで課税標準は変わってきます。一例ですが町田あたりの住宅(土地150㎡/床面積100㎡)の固定資産税・都市計画税は年間13万円ほどになります。これを50年間支払うと、650万円程度になりますね。
 
となると、
持ち家の方の50年間の住宅費用の合計は4,275万円
となりますね。
 
ところがじつは持ち家の方の家は「永久にそのまま」ではないのです。そう、修繕費やリフォーム代などがあるのです。

  •  外壁まわり  :10∼20年
  • 屋根まわり  :10∼20年
  • 水・ガスまわり:10∼20年
  • 窓・建具まわり:20~30年

売却時の事を考えて、家自体の資産価値を上げるためにはリフォームは10年程度で行うのがいいのかもしれませんが。。。ちょっときついですよね。
 
今回は家を売却せず、「自分の家に死ぬまで住むんだ」とう方をターゲットにしましょう。するとリフォームの費用は20年くらいのサイクルでやっていけます。
 
まるっと一つの業者で最低限のリフォームをお願いすると、だいたい1回のリフォームで500万円くらいかかります。なので50年間に2回ほどリフォーム費用が掛かる計算になります。つまり1,000万円ですね。
 
これと先ほどの表面的な住宅費用を合計すると
持ち家の方の50年間の住宅費用合計は5,275万円になりました。

 

賃貸派の方が50年間住み続けた場合の住宅費用

次に賃貸はの方の場合を計算してみましょう。
賃貸派の方の場合は非常に単純ですね。1ヵ月の家賃と賃貸期間だけで住宅費用がわかります。最近は更新手数料もない賃貸もあるためさらに計算が楽です。

【賃貸条件】
1ヵ月の家賃:8~10万円
【参考】
町田市の2LDKの主な賃貸価格帯は8~10万円くらいです

 場所や住宅タイプ(マンション・アパート・間取り)などにより家賃はさまざまですのでちょっと幅をとって計算すると
賃貸の方の50年間の住宅費用の実質的な合計は4,800万円~6,000万円
になりました。
 

比較して分かったこと。。。『かわらンなぁ』

  • 持ち家の方の50年間の住宅費用の合計は5,275万円(税抜き価格)
  • 賃貸の方の50年間の住宅費用の合計は4,800万円~6,000万円

どうでしょう?あまり変わらないんじゃないでしょうか。実はわたしは「持ち家」「賃貸」どっちがいいの問題は結論がでない問題だと思っています。なぜなら「住宅費用」はいろいろな数値や条件を変更することでどうにでもなるからです。つまり、住居における「損得」はお金ではないよな気がします。結局は「家」そのものに幸福感をもつのではなく、「家を中心に生活空間に幸せ」を感じることが「お得」感につながるのではないでしょうか。
 

結局は「幸福感」が大切なんだなぁ!

「持ち家」と「賃貸」での満足度調査というものがあります。これによると、所得と持ち家率(『持ち家』を持つ人の割合)は正の関係があることがわかっています。
 
だいたい年収400万円くらいから
持ち家派 > 賃貸派
 という関係になります。
 
つまり、年収400万円の人たちは「賃貸住宅よりも持ち家の方が幸せ」と思っているわけですね。
 
ところが、「持ち家」を満足度という点からみてみると、家を持っているからといって「満足度が高い」とは言えないんですね。
 
年収が400万円の人が家を購入した後の「住宅満足度」と賃貸の方の「賃貸満足度」を比較したデータを見るとわずか0.3ポイントしか違わないんです。

グラフ

年収400万円の人の満足度

 
理由は簡単!
年収400万円くらいの人が住宅を購入する場合、住宅に対する様々なこだわりをある程度犠牲にして家を購入しなければならないからです。言い換えれば、「低スペック住宅」を購入しているわけですね。
 
「年収400万円の人が家を購入する」こと、これは経済的な損得が強く反映されています。いわゆる「家賃払うより住宅ローン払った方がいいんじゃない!?」という考え方です。この考え方から住宅を購入した場合は「納得した家」ではないぶん満足度は低くなります。
 
ところが、年収600万円くらいになると銀行からの融資額や金利を含め、住宅購入にかけることができる「資金」に余裕ができてきます。自分の理想や思いを住宅のスペックに反映できるようになります。そのような「高スペック住宅」に対する満足度は高いでしょう。
 
事実、年収600万円以上の人の「住宅満足度」と同じ年収の賃貸に対する「賃貸満足度」では、14.9ポイントの差があります。

グラフ

年収600万円の人の満足度

 
年収により満足度に差があることはわかりましたが、「結局、持ち家のほうがいいんじゃん!」という人もいるでしょう。
 そこで、ここからが本題です。

 

【ここから本題】地位財と非地位財という新しい価値観から住宅を考える

所得の大小はあるけど、 結局のところ「持ち家」の方が満足度は高いようにみえます。でも、実はこの考え方が近年変わりつつあります。
 
財産と言えば、お金、家、車、宝飾品など『物的財産』をイメージする方が多いと思います。これらを持つことで「社会的ステータス」が認められ、その財産を所有することに対する満足度が上がるわけです。このように、物を所有することで満足度があがる財産を「地位財」といいます。
 
一方で、人から信頼される、頼りにされている、社会的意義の高い行動をとっているといったことから「心理的ステータス」が得られ、その状況を継続することが自分の満足度をあげることがあります。このような物を介さないで満足度があがる財産を「非地位財」といいます。
 

地位財と非地位財の比較図

【地位財と非地位財】

 

 

戦後の高度経済成長期の価値観は
 「マイホームをもつ」=「幸せ」
といった「地位財」による満足度が重要とされてきました。
家を持つことが社会的ステータスとされ、「一国一城の主」など家をもつことが一人前の証でした。実際に、『宝くじ』の当選金額の設定も1等賞金は「一戸建ての住宅価格」が目安とされていました。
 
それから半世紀以上たったいま、価値観が激変します。周りから押し付けられた価値観には何の意味もなく、個人の価値感が重要視されてきています。
「どう思われるか」から「どう思うか」への価値観のシフトが起きています。ここで重要になるのが、「非地位財」的考え方ですね。
 
自分が満足することが一番大事であり、それを満たすことができれば「財産」の形態は関係ない。
 
つまり、賃貸だろうと持ち家だろうと「満足する」ことが大切であるという考え方が現代の考え方なんですね。
そう考えると、「持ち家」がいいとか「賃貸」がいいとかではなく
『住んでいて気持ちがいい家』
が一番ということになりますね。

 

まとめ

 「持ち家」と「賃貸」ではどちらが得するんだろう?
という疑問は昔からある問題です。
 
結論は「同じ」であり比較は「意味なし」です。
 
ローン金利や融資枠など経済的状況に影響されやすい住宅ローンは、数字を変えるだけでどのような結論にも導けます。
(ある意味、これを利用して業者はあなたのお金をねらっています。。。)
 
そこで、近年重要視されているのが「満足度」を損得の尺度にするという考え方。

  • うらわましいがられたい人は「地位財」として家を所有
  • 住みやすい、生活しやすいが重要な人は「非地位財」として賃貸

という選択も現代はありでしょう。

 

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